Παρασκευή, 30 Ιουνίου 2017

Κρυμμένος θησαυρός στις 40 στοές της Αθήνας

Οι περίπου 40 στοές του κέντρου της Αθήνας κρύβουν ένα μεγάλο εμπορικό κέντρο με σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης. Πώς αναβίωσαν οι στοές Σπυρομήλιου και Μελά. Η μεγάλη ιστορία και οι προτάσεις για αναβάθμιση χώρων που παρακμάζουν.Μέσα στο εμπορικό τρίγωνο του κέντρου (Πανεπιστημίου - Ερμού - Αθηνάς) βρίσκονται παραπάνω από 40 στοές συνολικής επιφανείας περίπου 65.000 τ.μ., όσο σχεδόν ένα εμπορικό κέντρο με μέση μεικτή επιφάνεια καταστημάτων (GLA) της τάξεως των 1.300 τ.μ., σύμφωνα με μελέτη της εταιρείας συμβούλων ακινήτων NAI Hellas.Οι αναλυτές της NAI Hellas υποστηρίζουν πως η ανάπλαση και η λειτουργία των στοών ως μικρών εναλλακτικών εμπορικών κέντρων είναι μια πρόταση που θα μπορούσε να βοηθήσει όχι μόνο την επάνοδό τους στο εμπορικό γίγνεσθαι αλλά και τη γενικότερη αναβάθμιση του ιστορικού κέντρου της πόλης.

Σύμφωνα με τη μελέτη, απαιτείται «δημιουργία εμπορικών προορισμών με συγκεκριμένο concept, μετά από ανάλογη ανακαίνιση, με την κατάλληλη μίξη χρηστών (tenant mix), με ορθολογική διαχείριση των καταστημάτων (property management) και συντονισμένες προωθητικές ενέργειες (marketing plan) στα πρότυπα των σύγχρονων εμπορικών κέντρων. Ακολουθώντας τις αρχές της ενεργητικής διαχείρισης (active asset management), οι στοές μπορούν να μετατραπούν εκ νέου σε εμπορικούς προορισμούς υπερτοπικού χαρακτήρα δημιουργώντας υπεραξία τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους μισθωτές τους».

Οι περισσότερες εμπορικές στοές της Αθήνας παρουσιάζουν σήμερα την εικόνα της παρακμής και της εγκατάλειψης με λίγα καταστήματα να έχουν παραμείνει εντός τους. Οι παράγοντες που τις οδήγησαν στην κατάσταση αυτή είναι "κατά κύριο λόγο δύο: η αδυναμία να ακροαστούν το σφυγμό της εξέλιξης, και η πολυϊδιοκτησία που δεν επιτρέπει τη συνολική διαχείριση των καταστημάτων μιας στοάς".

Οι στοές του κέντρου της Αθήνας είναι κομμάτι της ιστορίας της πόλης. Εμφανίστηκαν στα τέλη του 19ου αιώνα, σχεδιασμένες στα πρότυπα των δυτικοευρωπαϊκών χωρών του Παρισίου, του Λονδίνου και του Μιλάνου, και είχαν κύριο σκοπό τη διευκόλυνση της διέλευσης των πεζών ανάμεσα από τα κτίρια που είχαν το μέγεθος οικοδομικού τετραγώνου. Οι περισσότερες εμπορικές στοές της Αθήνας βρίσκονται κατά μήκος των οδών Πανεπιστημίου και Σταδίου και γύρω από την πλατεία της Ομονοίας, ενώ στην ευρύτερη περιοχή του Δήμου Αθηναίων υπάρχουν περίπου 180 στοές.

Σύμφωνα με τη μελέτη της NAI Hellas, στις δεκαετίες του ’50 και του ’60, οι στοές διέθεταν εμπορικά καταστήματα στα ισόγεια και στα υπόγειά τους και γνώριζαν ιδιαίτερη εμπορική άνθηση. Από το 1970, άρχισαν να παρακμάζουν μην έχοντας τη δυνατότητα να ακολουθήσουν την αλλαγή των καιρών. Σήμερα δεδομένης και της πολυετούς οικονομικής κρίσης, η πλειονότητα των αθηναϊκών στοών του κέντρου χαρακτηρίζεται από κατεβασμένα στόρια, άδεια καταστήματα και δεκάδες κίτρινα ενοικιαστήρια κολλημένα στις βιτρίνες των άλλοτε ακμαζόντων καταστημάτων. Υπάρχουν στοές στις οποίες το ποσοστό πληρότητας αγγίζει μόλις το 10%. Το υπόλοιπο 90% είναι κενά καταστήματα, τα περισσότερα κακοδιατηρημένα.

Η μέση πληρότητα των μη ανακαινισμένων στοών είναι 54%, ενώ των ανακαινισμένων 83%. Με βάση την έρευνα που διεξήχθη, οι μισθωτικές αξίες των καταστημάτων εντός των μη ανακαινισμένων στοών κυμαίνονται κατά μέσο όρο στα €15 - €25 ανά τ.μ. το μήνα, ενώ οι τρεις στοές του κέντρου που ανακαινίσθηκαν (Στοά Σπυρομήλιου-City Link, Στοά Κοραή και Στοά Εμπόρων) επιτυγχάνουν μισθώματα που αγγίζουν το εύρος των €60 - €90 ανά τ.μ. το μήνα.
Η Ιστορία

Η πρώτη εσωτερική στοά στην Αθήνα ολοκληρώθηκε το 1883 στον αριθμό 54 της οδού Ερμού και ονομάστηκε Στοά Μελά προς τιμήν του επιχειρηματία και ιδιοκτήτη του τετραώροφου νεοκλασικού κτιρίου, Βασίλη Μελά.

Σήμερα τόσο στο κτίριο όσο και στη στοά στεγάζεται το εμπορικό κατάστημα της αλυσίδας Η&Μ. Δίπλα στο κτίριο Μελά στο νούμερο 56, βρίσκεται η δεύτερη στοά της Αθήνας, η Στοά Πύρρου που κατασκευάστηκε περί το 1885 και μέχρι σήμερα συνδέει την οδό Ερμού με την οδό Αθηναΐδος. Ακολουθεί η Στοά Ορφέως ή κοινώς Στοά Αρσακείου σχεδιασμένη από τον Ερνέστο Τσίλερ το 1907 στα ευρωπαϊκά πρότυπα των galleries. Η αριστουργηματικής αρχιτεκτονικής στοά με την εντυπωσιακή γυάλινη στέγη και την οκταγωνικής κάτοψης πλατεία με το θόλο στην οροφή έχει σταυροειδές σχήμα και ενώνει τις οδούς Πανεπιστημίου, Αρσάκη, Σταδίου και Πεσμαζόγλου.

Το τμήμα της στοάς που ξεκινά από την οδό Πεσμαζόγλου μετονομάστηκε σε Στοά του Βιβλίου το 1996 και μεταμορφώθηκε σε πολιτιστικό κέντρο με πληθώρα εκδοτικών οίκων, ενώ στο υπόγειο στεγάζεται το θέατρο του Καρόλου Κουν. Μετά από σχεδόν 10 χρόνια, στη στοά παραμένουν εκτός από το θέατρο και μερικά βιβλιοπωλεία, ενώ στις δύο υπόγειες αίθουσες στεγάζονται οι δραστηριότητες του Ελληνικού Ανοιχτού Πανεπιστημίου.

Στον αριθμό 43 της οδού Πανεπιστημίου βρίσκεται η Στοά Νικολούδη σχεδιασμένη από τον Αλέξανδρο Νικολούδη το 1897 που ολοκληρώθηκε το 1918 ενώ ανακατασκευάστηκε λίγα χρόνια μετά με την προσθήκη νέου κτιρίου γραφείων καθ' ύψος και το διαμέρισμα – κατοικία του αρχιτέκτονα στον τελευταίο όροφο.
Ιστορικές στοές που αναβίωσαν

Ενώ τα ενοικιαστήρια στις περισσότερες στοές αυξάνονται και πληθύνονται, τα ζητούμενα ενοίκια πέφτουν όλο και πιο χαμηλά και τα καταστήματα παραμένουν κενά και παρακμάζουν, υπάρχει και η άλλη πλευρά.

Στον αντίποδα βρίσκονται στοές που ακολούθησαν την αλλαγή των καιρών και σήμερα είναι εξαιρετικά ζωντανές. Πρωταρχικό παράδειγμα είναι η Στοά Σπυρομήλιου ή City Link που ενώνει την οδό Αμερικής με τη Βουκουρεστίου και τη Σταδίου. Στο οικοδομικό τετράγωνο όπου βρίσκεται η στοά από το 1834 μέχρι και το 1910 στεγάζονταν οι βασιλικοί στάβλοι.

Το 1925 η κυβέρνηση Πάγκαλου μεταβίβασε το τετράγωνο στο Μετοχικό Ταμείο Στρατού όπου και άρχισε ο αρχιτεκτονικός διαγωνισμός για την κατασκευή του κτιρίου. Το 1927 άρχισε η ανοικοδόμηση του μεγάρου για να ολοκληρωθεί το 1939 βάσει της μελέτης των αρχιτεκτόνων Λ. Μπόνη και Β. Κασσάνδρα. Το μεγαλύτερο οικοδόμημα της Αθήνας επιφανείας 60.000 τ.μ. συνδέθηκε άμεσα με την πολιτιστική και την κοσμική ζωή της πόλης και το 1989 κρίθηκε ιστορικό διατηρητέο μνημείο.

Η κρίση του κινηματογράφου και η σταδιακή αλλαγή των προτιμήσεων της αγοράς τη δεκαετία του '70 υποβάθμισαν τον περίγυρο και το ίδιο το μέγαρο. Έτσι ξεκίνησε και η παρακμή του, μέχρι το 2000 όπου η Τράπεζα Πειραιώς ΠΕΙΡ +3,86% ανέλαβε την ανάπλασή του. Το 2005 - 2006 παραδίδεται το ανακαινισμένο από το γραφείο του αρχιτέκτονα Γιάννη Κίζη κτίριο. Η επιτυχία της ανάπλασης είναι εμφανής καθώς διατηρήθηκε ο αρχικός χαρακτήρας art deco του Μεσοπολέμου και αναμείχθηκε με στοιχεία σύγχρονης αρχιτεκτονικής. Η στοά Σπυρομήλιου απέκτησε μια αριστουργηματική γυάλινη στέγη και μια φωτεινή σχισμή από γυαλί κι έγινε πυρήνας εστίασης, εμπορικός προορισμός και κέντρο τεχνών.

Δεύτερη στη σειρά έρχεται η Στοά Κοραή ή Galleria, λιγότερο εντυπωσιακή μεν, αλλά με μακριά Ιστορία. Η Εθνική Ασφαλιστική, 40 χρόνια μετά την εγκατάστασή της στην οικία Rossels (Κοραή 4), αποφασίζει την ανέγερση ενός κτιρίου στις προδιαγραφές της. Οι αρχιτέκτονες Μ. Λυκούδης, I. Αξελός και Α Κριεζής παραδίδουν το υπερσύγχρονο κτίριο στις 30 Δεκεμβρίου 1938. Σε λιγότερο από ένα χρόνο το κτίριο μισθώνεται αναγκαστικά από τα υπουργεία Εσωτερικών, Τύπου και Τουρισμού και στις 6 Μαΐου 1941 επιτάσσεται από τα γερμανικά στρατεύματα κατοχής.

Το μέγαρο στεγάζει γερμανικές υπηρεσίες, την Kommandatur, ενώ τα υπόγεια αντιαεροπορικά καταφύγια μετατρέπονται σε φυλακές.

Με την απελευθέρωση της Ελλάδας το 1944 και ενώ η Εθνική Ασφαλιστική ετοιμάζεται να επανεγκατασταθεί στο κτίριό της, αυτό επιτάσσεται για τρίτη φορά από το ΕΑΜ. Οταν οι αγγλικές δυνάμεις αποχωρούν το κτίριο επιτάσσεται ξανά από την ελληνική κυβέρνηση για να στεγασθούν «αι Ηλεκτρικαί Εταιρίαι Μεταφορών και Διανομής».

Το 1991 το κτίριο κηρύσσεται Ιστορικό Διατηρητέο Μνημείο, ενώ η Εθνική Ασφαλιστική έχει επανειλημμένα προχωρήσει στη συντήρησή του. Η στοά Κοραή κατασκευασμένη στα πρότυπα ευρωπαϊκού τύπου galleries διέθετε εμπορικά καταστήματα στο ισόγειο καθώς και το ζαχαροπλαστείο του Φλώκα όπου σύχναζε η αφρόκρεμα της αθηναϊκής κοινωνίας. Η Στοά Κοραή σήμερα παρουσιάζει υψηλό ποσοστό πληρότητας και είναι προορισμός για καφέ και ελαφρύ γεύμα.

Μια διαφορετική πρωτοβουλία συναντάμε στη Στοά Εμπόρων. Η εν λόγω στοά βρίσκεται στο ισόγειο του Ταμείου Εμπόρων και ενώνει την οδό Βουλής με τη Λέκκα. Έργο της μεσοπολεμικής αρχιτεκτονικής σχεδιασμένο από τους αρχιτέκτονες Λεωνίδα Μπόνη και Εμμανουήλ Λαζαρίδη αναπτύσσεται σε δύο επίπεδα που ενώνονται από μια διπλά μαρμάρινη σκάλα. Εκεί μπορεί κάποιος να βρει τη στενή σκάλα που οδηγεί στο υπόγειο και στα κατοχικά καταφύγια του Συντάγματος. Η Στοά Εμπόρων μέχρι και τη δεκαετία του '80 αποτελούσε ένα από τα δυναμικότερα εμπορικά σημεία του κέντρου αφού φιλοξενούσε διάσημα καταστήματα όπως φωτογραφείο, υφασματάδικο κ.λπ. Με το πέρας του χρόνου και αυτή η στοά απαξιώθηκε, ειδικά μετά τη μεταφορά του Ταμείου στην Ακαδημίας το 2006.

Το καλοκαίρι του 2014 και μετά από 20 χρόνια αδράνειας, η δράση «Ίχνη Εμπορίου», μια πρωτοβουλία των αρχιτεκτόνων Χάρη Μπίσκου και Μάρθας Γιαννακοπούλαυ, ξαναδίνει ζωή στη στοά, στο πλαίσιο του προγράμματος άμεσων παρεμβάσεων στον αστικό χώρο και στην εμπορική δραστηριότητα του κέντρου της Αθήνας "Εργα Αθήνα'.

Η NAI Hellas είναι εταιρεία συμβούλων, εκτιμητών και διαχειριστών επαγγελματικών ακινήτων. Μέλος της NAI Global, προσφέρει κάθετα όλο το φάσμα των υπηρεσιών που σχετίζονται με το real estate όπως ενδεικτικά μελέτες εκτίμησης, επενδύσεις και συμβουλευτικές υπηρεσίες, μελέτες αξιοποίησης, διαχείριση ακινήτων, έρευνα αγοράς, αγορές, πωλήσεις και μισθώσεις ακινήτων, μελέτες σκοπιμότητας κ.ά.



Στοές της Αθήνας
 ΠΗΓΗ  ΦΩΤΗΣ ΚΟΛΛΙΑΣ http://www.euro2day.gr/
Φώτης Κόλλιας

Δεν υπάρχουν σχόλια: